28天26城限购，北京10天6新政，密集的楼市调控后还缺些什么?
作者 法治周末记者 肖莎
提要
业内人士指出，目前的调控大部分是从需求端解决，比如，限制资格、减少需求。但是，如果控制需求的同时，供给也紧缩，就会影响调控效果
28天，26地，31次楼市调控。
这是3月1日至3月28日全国各地的楼市调控记录。
从住宅市场到商办市场，从一线城市北京、广州，到环一线城市如河北省的涿州、涞水、张家口、廊坊以及广东的佛山，从二线城市杭州、南京、成都、厦门、南昌，到环二线城市如南京周边的句容，甚至一些房地产市场不那么受关注的城市，如河北的沧州、安徽的滁州，都在针对自身情况出台政策，希望“房地产市场健康平稳发展”。
其中，以北京的政策出台频次最高。
在3月17日之后的10天里，针对北京楼市或直接影响北京楼市的重要政策多达6次。
3月17日，认房认贷；3月21日，北京16家银行首套房贷优惠幅度从9折调至95折；3月22日，非京籍人员购房需连续纳税60个月；3月24日，离婚一年内购房算二套；3月25日，跟学区房相关的多校划片政策升级；3月26日，商住房个人限购加禁贷。
北京作为一线城市的代表，这样密集的政策释放了什么信号？为何3月这么多城市密集出台政策？
房价疯了
调控前两周涨85万
北京出台政策严控商住市场之后，中原地产首席分析师张大伟发了一条朋友圈：“这个政策出来，基本上就代表高层怒了。”
高层是否怒了无从得知，但是一个不容忽视的事实是，不少一线城市、环一线城市乃至环二线城市的房价都在蹭蹭往上涨，这和去年930新政调控以来的种种思路是不符的。
虽然国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示，在2月北京等一线城市新房价格平稳，深圳新房市场甚至微跌，但是仍有56个城市的新房价格处于上涨态势。
而在二手房市场上，北京的房价已经要“逆天”。
在3月17日新政出台前，北京部分区域的学区房价格甚至出现了两周涨85万元的情况。
位于北京市东城区的花市枣苑小区，是崇文小学的学区房。链家网的数据显示，2月26日，花市枣苑三期的一套45平方米的房子，成交价515万元。据法治周末记者了解，3月14日，这一小区一套同户型的房子，以600万元的价格出售，后由于限购政策出台，购房者首套变二套，买卖双方解除合同。
这样的涨势不只出现在花市枣苑一个小区。
北京的徐先生从2月底开始看学区房，想要把自己的旧房卖掉换房。
“看了东城和朝阳的，在调控之前，房价几乎一天一个价。我每次去跟中介谈之前，都会问一句，房东没有涨价吧？要是涨了，就算了。”徐先生告诉法治周末记者。
此前网上流传的“挂牌724万元，谈了一天740万元成交”的段子，并非只是段子。
不仅北京如此。3月之前，环京地区部分城市的一手房、二手房都处于上涨态势。
河北涿州本地的一名房企老板吴伟(化名)告诉法治周末记者，涿州从去年起房价就一直在涨，购房者主要是来自北京等地的投资客，部分区域房价已经超过2万元/平方米。
“在主城区，新房的自住投资比大概在1：1，而在一些商住项目中，投资的比例高的可达90%。很多人就是买了之后，放在那儿，也不装修，也不出租，就等着转手赚差价。”吴伟说。
环一线城市的房价走势大概都类似，紧邻广州市番禺区的佛山市的房价也处于疯狂上涨中。
黄先生在广州工作，之前想要到佛山购房。
他告诉法治周末记者，佛山市的房价从去年开始暴涨。他关注了一个项目叫保利诺丁山，半年前项目附近均价在1.8万元/平方米，现在已经差不多2.5万元/平方米了。
“这次佛山限购的区域比如南海区，新房的房价都是2万元/平方米起步，比番禺区的二手房价格还高。都是广州人在这里买，本地人很少看这些区域的房子。”黄先生说，炒房团太疯狂，佛山政府不能再放纵，所以才在3月24日出了限购政策，要求非佛山户籍居民在佛山购房的话，需要纳税满一年或缴纳社保满一年，且补缴的不算。
在二线城市，如福建厦门，在此轮调控之前也出现了一波快速上涨。易居研究院智库中心研究总监严跃进向法治周末记者提供了一组数据，2017年1月，厦门新房成交均价在31536元/平方米，2月的均价就上涨到39151元/平方米，一个月均价涨了近8000元。
严跃进还告诉法治周末记者，此次被北京市下了猛药的商住房，在过去的一年多里也是经历了房价的迅速上升，并且承接了北京住宅限购之后的大量资金，削减了过往调控的力度。
“因为限购因素的影响，很多购房需求积极进入到酒店式公寓市场。比如说2016年北京普通住宅销售套数为50462套，而酒店式公寓销售套数则为62844套。今年前两个月，酒店式公寓的均价在45399元/平方米，而去年同期的均价不到3万元/平方米。”严跃进给出了这组数据作为佐证。
法治周末记者在今年3月初也走访了位于北京市大兴区的部分商住项目，当时恒大未来城的单价约在5万元/平方米，销售人员称，该楼盘在去年的价格不到4万元/平方米。
调控升级
从卡资格到堵漏洞
在此轮房价上涨之前，全国不少地方政府已经进行了多轮调控，大部分地方的限购思路是鼓励刚需、限制投资，相关政策主要是卡资格。
通常的做法是：非户籍人员想买房需要满足一定条件(如纳税满一年或多年)，本地户籍购房超过两套或是三套即不可再购，同时首套房有相应的税收和贷款优惠，首付较低，二套房则没有相关优惠，且利率上浮，首付高。
但在以往的政策条件下，卡资格等措施总有空子可钻。
比如，在北京，以往对二套房的认定标准是购房者名下是否有房，如果名下无房，再次购房仍算首套。在这种情况下，不少想要购买二套房自住或投资的家庭，选择通过离婚的方式，获得首套优惠。
3月23日，法治周末记者到北京市朝阳区民政局婚姻登记处采访时发现，婚姻登记处的工作人员对前来离婚以换取首套资格的人似乎已经习以为常。在离婚人群填写离婚协议书时，还会善意提醒：“如果要分割房产，离婚协议上的房屋地址一定要和房本上的完全一致，否则你以后再买房审核资格的时候会很麻烦。”
3月22日，徐先生由于卖房，要去北京市朝阳区房产交易大厅进行解抵押工作，他发现当天过户的人特别多，“有可能是夫妻双方想要把房子都过户到一个人名下，然后离婚后，以无房人的身份购房”。
3月24日，央行发布《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》，称对北京地区离婚一年内的贷款人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行。
试图通过离婚获得首套资格的路基本卡死。
“这就是在以前的限购基础上补漏洞了。通过假离婚的方式获得购房资格的情况在很多地方都有，上海曾经还因此进行过离婚限号的做法。但北京是第一个明确出台离婚一年内购房算二套的城市，预计后续还会有其他城市模仿此类做法。”严跃进说。
北京在非京籍人员购房资格上的最新政策，也是补漏洞的做法。
2011年，北京出台的限购政策规定，非京籍人员购房需连续5年缴纳社保或个税。
“但是执行环节，每年至少有一次纳税或连续社保5年，中间有纳税断几个月也可以有购房资格。但是现在已经严格到必须连续60个月有纳税，的确是收紧了。”张大伟说。
但也有一些地方的限购政策显得没有那么严厉，部分城市的调控内容是，本地居民限购3套。
曾经在多个房企任高管，目前做河北房地产市场购房咨询等工作的陈宝存告诉法治周末记者，现在一些三四线城市的限购政策更多是展现姿态，甚至有些地方的限购政策不仅用处有限，甚至相当于营销手段，就像在向购房者招手：“快来买啊，我要涨价了。”
效果待检
不能仅从需求端调控
这一轮的调控之后，市场怎么走？
对于3月26日严控的商住市场的走势，受访人士的观点较为统一。
“从北京的政策来看，要求个人认购此类住房不能贷款、要有5年社保、无房产记录等要求，直接使得此类物业的认购价值几乎压缩为零。或者说已经使得此类物业从香饽饽转变为烫手山芋。估计流动性会非常差，也使得此类物业或者难以交易，或者出现价格较大明显的下滑。”严跃进预测。
张大伟则给出了几组数据：北京二手房市场大约有超过40万套商用类物业(只统计最近10年成交)，其中25万套左右为商住类物业。虽然可以卖给个人，但必须要符合北京限购标准，而且是无房户，不可以贷款。目前市场库存大约商业6万套(其中2.3万套为商住类物业)只能出售给企业，而之前90%为个人购买；潜在供应还有超过15万套商办类物业受到影响。
“也就是本次政策将直接影响起码60万套商办类物业，过去这部分物业中的90%为个人购买，未来将全部纳入限购或者企业购买。”所以在这一政策打击下，商办物业成交量暴跌，房价大跌已经是板上钉钉。
而对于住宅市场，限购的影响到底有多大？
一位在北京二环内中介门店工作的房产经纪人告诉法治周末记者，限购政策出台后，的确会有一些人在观望，但是像好地段的学区房这种刚需类产品，价格还是没有下跌，而且房源少，几乎一有房源出来就被抢了。
“对于住宅来说，目前改善性需求依然存在，市场波动幅度不会太大，当然微跌肯定会出现。”张大伟说，如果信贷全面收紧，而且政策持续“打补丁”，在改善性需求被抑制后，包括北京、成都、厦门这些城市有望再次进入低迷调整期，在今年第二季度有可能出现明显的价格调整。
严跃进也表示，从效果来看，预计后续住宅交易量会有所下滑，同时也体现了此类城市抑制资产泡沫、规范市场交易的导向。部分需求也会转移到租赁市场上去。
张大伟还分析道，上一轮楼市价格涨起来，主要是因为信贷宽松，资产荒。北京的房价恰恰体现了基本的经济学原因，供需结构决定价格，信贷宽松放大了需求，人口集中放大了需求，城市发展减少了供应。
今年两会期间，银监会主席郭树清介绍，2016年银行贷款大概有1/4投向了房地产，新增贷款中45%是房地产贷款。
陈宝存对此表示同意：“2016年至此次调控之前，环京区域的银行政策也非常宽松，在一些城商行，甚至可以做到首付两成。现在环京区域可售项目很少，此轮调控之前经常是一个项目可售房源1000套，排卡人数在6000人。”
吴伟也告诉记者，3月1日涿州限购之后，市场尚未明显降温，还有一些开发商认为房价会涨，迟迟不开盘，甚至有一些开发商是已经取得预售证的。
而这无疑是跟住建部要求的“拿到预售证后10日内一次性公开房源”等规定是违背的。
记者就此反问吴伟，他只是笑了笑说，大家都在这么做。
陈宝存在接受法治周末记者采访时也表示，目前的调控大部分是从需求端解决，比如，限制资格、减少需求。但是，如果控制需求的同时，供给也紧缩，就会影响调控效果。
（编辑整理 李含 王硕）
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